Podsumowanie sytuacji na rynku nieruchomości po I kwartale 2019

| Sierpień 9, 2019

W czerwcu tego roku Narodowy Bank Polski opublikował podsumowanie i analizę rynku nieruchomości w Polsce dla pierwszego kwartału 2019 roku. Jak zwykle przy takich okazjach są grupy, które taka analiza cieszy i napawa optymizmem, ale są też takie, które nie są pocieszone danymi tam przedstawionymi. Niestety do drugiej grupy należy większość indywidualnych klientów rynku nieruchomości czyli kupcy i najemcy mieszkań. W ogromnym uproszczeniu, nieruchomości drożeją i najprawdopodobniej przez najbliższy okres nie powinno się to zmienić.

  • Ceny mieszkań rosną, nie zmniejsza to jednak popytu tak na rynku pierwotnym jak i wtórnym.
  • Kredyty mieszkaniowe dalej są dobrym wyborem finansowania zakupu, nawet gdy spłacane są z przychodów z wynajmu mi.
  • Rynek budowlany oraz obrotu nieruchomości nadal wzrastają, problem może w niedługiej przyszłości stanowić niedobór odpowiednich gruntów. 

bloki mieszkane w dębicyCeny na rynku Nieruchomości

Popyt mieszkaniowy na rynku nieruchomości nadal nie zmniejsza się i pozostaje na poziomie z poprzedniego kwartału (IV Q 2018). Taki wysoki popyt powoduje duże zapotrzebowanie na surowce i materiały budowlane. Konsekwencją wysokiego popytu na materiały jest windowanie ich cen przez producentów wraz z rosnącym popytem. To przekłada się na wzrost kosztów budowy i finalnie wyższy koszt mieszkań na rynku pierwotnym. Jako, że konsumenci potrzebują mieszkań, a te nowe są coraz droższe, zaczynają szukać mieszkań na rynku wtórnym. Niestety zwiększony popyt na tym rynku także powoduje zwiększanie cen. Na szczęście cały czas widać istotną różnicę w cenach na tych obu rynkach więc dla mniej majętnych nabywców rynek wtórny stanowi rozsądne rozwiązanie. 

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w analizowanych miastach wzrosła o ok. 1.8% w stosunku do poprzedniego kwartału i aż o 12.5% w stosunku do ubiegłego roku. W Warszawie to jeszcze większe wzrosty. Odpowiednio o 3.3% i 13.3%. Różnica w cenach ofertowych i cenach transakcyjnych wzrosła co sugeruje, że nabywcy nie zadowoleni cenami sprzedawców mocno negocjowali stawki. 

Na szczęście równolegle ze wzrostem cen idzie wzrost średnich wynagrodzeń konsumentów. Spowodowało to delikatny wzrost wskaźnika szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach oraz możliwości kredytowych nabywców. Oznacza to, że mimo wzrostu cen, przeciętny Kowalski ma większą łatwość kupienia mieszkania oraz zaciągnięcia kredytu hipotecznego. W I kwartale tego roku średnia pensja starczała na kupno średnio 0,83 mkw mieszkania. To wzrost o 70% od III kwartału 2007 roku. 

Bez zmian pozostaje za to fakt, że inwestycja w mieszkanie jako lokatę kapitału nadal jest opcją bardzo opłacalną. Opłaca się ona bardziej od zwyczajnej lokaty bankowej i jest nieznacznie niżej opłacalna niż inwestycja w 10-letnie obligacje skarbowe. Wymiernie niskie koszty obsługi kredytów mieszkaniowych powodują, że nadal możliwe jest spłacanie kredytu przychodami z najmu mieszkania. 

Kredyty mieszkaniowe

Mimo większej dostępności kredytów mieszkaniowych ich wartość w badanym kwartale nieznacznie zmalała. Wartość kredytów udzielonych w złotych wyniosła ok. 11,9 mld zł. To wartość niższa o 5,7% wobec kwartału poprzedniego oraz 0,4% niższa od tej z I kwartału 2018 roku. Banki w tym okresie nie zmieniły kryteriów przyznawania kredytów. Delikatnie wzrosły natomiast marże przy kredytach obarczonych wysokim ryzykiem. Spadły za to marże w pozostałych kategoriach kredytów. 

Rynek Dewelopera

Obecna sytuacja mimo nieznacznych obniżek marż deweloperskich, dalej stawia szacowaną rentowność inwestycji w budownictwie na bardzo wysokim poziomie. Marże musiały ulec delikatnemu zmniejszeniu z powodu wzrastających w ostatnim czasie kosztów budowy. Wyprodukowanie mieszkania stało się droższe przez rosnące ceny materiałów, wynagrodzeń w sektorze branży budowlanej oraz wzrost kosztu terenów budowlanych. 

Koszty te przyrastają na tyle dynamicznie, że planowane na przyszły rok budżety dla projektów inwestycyjnych, dezaktualizują się po paru miesiącach. Rynek deweloperski operuje na dość wysokich marżach co sprawia, że takie zachwiania nie uderzają w niego aż tak bardzo jak mogłoby się wydawać. Niestety inaczej sytuacja przedstawia się w sektorze budowlanym. Biuro Informacji Kredytowej zauważa wzrost niesolidnych płatników w budownictwie o 5,6% w I kwartale 2019 roku. Kwota zaległości wynosi ok. 4,9 mld zł. 

Na szczęście, mimo że sektor ten przyjął na siebie skutki wzrostów cen, radzi sobie całkiem nieźle. Liczba upadłości firm nie zwiększyła się względem roku poprzedniego.

O dobrej kondycji całego rynku związanego z budownictwem mieszkaniowym może świadczyć fakt, że omawiany kwartał przyniósł rekordowo wysoką liczbę mieszkań oddanych do użytkowania jak i mieszkań, których budowę rozpoczęto.nie przeszkadza w tym fakt, że zmalała liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. Deweloperzy są na taką sytuację przygotowani i trzymają wcześniej wydane zgody by korzystać z nich w miarę możliwości produkcyjnych. Stanowi to pewien bufor bezpieczeństwa i póki co zapobiega powstawaniu nadmiernego napięcia na rynku wraz ze wzrostem popytu.

Nowe mieszkania

Sprzedaż nowych mieszkań w 6 największych rynkach w kraju pozostaje nadal na tym samym poziomie. Także niezmieniona pozostaje ilość zawieranych kontraktów na budowę kolejnych. Natomiast ilość gotowych do zamieszkania, nowych mieszkań w ofercie sprzedaży po raz kolejny uległa zmniejszeniu. Tylko nieznacznie wydłużył się czas sprzedaży nowych mieszkań co oznacza, że nabywcy muszą szybko podejmować decyzje o zakupie i mają dostęp do bardzo ubogiej i ograniczonej oferty. Zmalał za to czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym we wszystkich obserwowanych miastach. Na

Nabywcy przenoszą bowiem swoje zainteresowanie na ten rynek, który jak na razie oferuje bardziej konkurencyjne ceny w porównaniu do rynku pierwotnego. 

Analiza NBP podaje, że przyrósł także wskaźnik budowy mieszkań w toku. Jest to spowodowane głównie wysoką liczbą nowo rozpoczętych inwestycji. Jednakże autorzy zauważają, że w dostępnych oraz nowo powstających inwestycjach średnia powierzchnia lokalu rozmija się z oczekiwaną przez konsumentów. Brakuje względnie małych mieszkań w porównaniu do dużego popytu na nie. 

Zaznaczono również widmo problemu z podażą gruntów budowlanych. Brakuje gruntów pod budowę mieszkań, szczególnie w dobrze skomunikowanych i otoczonych odpowiednią infrastrukturą częściach dużych miast jak Warszawa, Wrocław czy Poznań. Sytuację dodatkowo komplikuje program Mieszkanie Plus, który blokuje część z dostępnych i atrakcyjnych gruntów pod swoje przyszłe inwestycje. Taka sytuacja sprawia, że inwestorzy zmuszeni są do zaopatrywania się również w te mniej atrakcyjne grunty w gorszych lokalizacjach i z gorszą infrastrukturą.

/jh/ źródło: NBP

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.