Idą lepsze czasy dla kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej

| Styczeń 14, 2017

Panujące dzisiaj niskie stopy procentowe zachęcają do zaciągania kredytów mieszkaniowych, łatwo też ulegamy euforii korzystnej raty. Wyliczamy, kalkulujemy, bilansujemy sobie domowy budżet, jednak trzeba mieć na uwadze, że w długim czasie  sytuacja może się diametralnie odmienić.

Wzrost stopy w długiej perspektywie jest bardziej prawdopodobny niż jej spadek. I przed tym chce nas ochronić KNF. Po nowelizacji “Rekomendacji S” Banki mają informować klientów o ryzyku związanym ze zmianą wysokości stóp procentowych poprzez symulację kosztu kredytu. To działanie ma na celu uświadomienie klientów o mechanizmie działania takiego kredytu oraz sytuacji w jakiej obecnie się znajdujemy.

Monety w stosie

pexels.com

(..) Klienci, którzy mają zdolność kredytową w okresie rekordowo niskich stóp procentowych mogą jej nie mieć w przypadku ich wzrostu – to zdanie powinien sobie zapamiętać każdy biorący dzisiaj kredyt hipoteczny.(…)

Jaki wpływ mają stopy procentowe na wysokość raty naszego kredytu?

Przykładowo:

Kredyt na kwotę: 300 000 zł

Okres: 25 lat

Marża banku: 2%

Opcja 1 – stan na dzień 2016-11-04

Wibor 3M 1,7200%

Wysokość raty: 1343.25 zł

Opcja 2 – stan archiwalny na dzień 2010-11-07

Wibor 3M 3.85%

Wysokość raty: 1685.41 zł

Różnica w wysokości raty wynosi 342.16 zł. A w skali całego kredytu jest to ponad 100 000 zł więcej do spłaty (licząc podwyżkę od pierwszego miesiąca kredytu) Chociaż stopy procentowe od wielu lat spadają, trzeba mieć na uwadze, że tak nie może być w nieskończoność. Już w 2017r. przewiduje się korektę stóp w górę.

Obecna w procesie legislacji nowelizacja “Rekomendacji S” kierowana do banków przez Komisję Nadzoru Finansowego kładzie duży nacisk na niedoceniane kredyty długoterminowe o stałej stopie procentowej. Dzisiaj tylko nieliczne banki mają w swojej ofercie takie produkty.

Kredyty o stałej stopie.

Pomimo nazwy kredyty te w rzeczywistości nie są na stałą stopę, ale mają stopę ustaloną na pewien okres, obecnie nie dłuższy niż pięć lat, a jeden z banków ma w swojej ofercie kredyty na stałą stopę o zaledwie rocznym okresie refiksacji stopy. Kredyty te również z oczywistych powodów muszą być droższe, ponieważ pokrywają koszt zarządzania stałą stopą procentową w otoczeniu zmiennych stóp. Niestety, wysokość raty jest najczęściej decydującym czynnikiem dla klienta.

Ryzyko stałej stopy.

Z kredytami hipotecznymi na stałą stopę procentową wiąże się również ryzyko arbitrażu.  Gdyby w pewnym momencie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych na stałą stopę procentową było niższe, niż oprocentowanie kredytów hipotecznych już udzielonych, naturalnym zachowaniem kredytobiorców byłoby zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego i spłacenie nim dotychczasowego zadłużenia, ponieważ oznaczałoby to dla niego mniejszy koszt z tytułu odsetek. Jak podkreślają przedstawiciele sektora, wynikające ze specyfiki  produktu jakim jest kredyt hipoteczny na stałą stopę procentową, ryzyko wcześniejszej spłaty  i specyfika refinansowania tego typu aktywów powoduje, że ich wcześniejsza spłata  (przypadająca w trakcie obowiązywania stopy procentowej) pociąga za sobą dodatkowe  koszty po stronie banku.

Zakaz wcześniejszej spłaty?

Zdaniem przedstawicieli sektora bankowego niewprowadzenie  ograniczeń dotyczących wcześniej spłaty generuje ryzyko systemowe po stronie banków, zaś  po stronie konsumentów rodzi konieczność ponoszenia przez nich kosztów. Banki w związku  z powyższym postulują. aby wprowadzić zakaz lub istotne ograniczyć możliwość  wcześniejszej spłaty kredytów hipotecznych opartych o stałą stopę procentową. Zakaz  wymagałby stosownych zmian w przepisach rangi ustawowej, dokonanych z uwzględnieniem  kwestii ochrony konsumentów. Z kolei ograniczenie takiej możliwości wymagałoby jednoznacznych i przejrzystych postanowień w umowie kredytowej. Jednakże każde z tych rozwiązań mogłoby wyłączyć z obrotu na rynku wtórnym mieszkania zakupione na kredyt o  stałej stopie procentowej.  Niemniej jednak porównanie cech (w tym wad i zalet) kredytu na stałą stopę z kredytem na stopę zmienną oraz deklarowane w ostatnim okresie dążenie banków hipotecznych do emisji listów zastawnych opartych o stałą stopę procentową, wskazują na potrzebę stworzenia bezpiecznych warunków do stopniowego wprowadzania odpowiednio skalibrowanych  hipotecznych kredytów na stałą stopę procentową w Polsce.

Zważywszy na przyzwyczajenie klientów do oferty kredytów hipotecznych opartych na zmiennym oprocentowaniu, proces ten zapewne będzie relatywnie długi. Najlepszym dowodem na brak zainteresowania tego rodzaju kredytami jest bliska zeru liczba udzielonych kredytów na stałą stopę procentową, mimo iż w kilku bankach są one dostępne. Banki będą zapewne motywować klientów do wybierania kredytów hipotecznych opartych o stałą stopę procentową, co powinno być jednak połączone z odpowiednimi działaniami edukacyjnymi i informacyjnymi w zakresie tych produktów.