Rynek mieszkaniowy w IV kwartale 2019 roku. Co dalej z cenami mieszkań.

Od | 12 września, 2019

W ostatnich latach obserwujemy znaczące wzrosty cen mieszkań w Polsce. Wnioski takie można wysuwać zwyczajnie obserwując oferty deweloperów, które na przełomie kilku lat biły kolejne rekordy ceny m2 mieszkania. Bardzo dobrze opisują tą sytuacje analiz wykonywane na zlecenie NBP.  Wzrost cen jest faktem. Pytanie tylko, co czeka nas w przyszłości? Czy mamy do czynienia z tzw. bańką o której słyszymy. Czy jest to droga do kolejnego kryzysu? Czy może jest to jeszcze sytuacja naturalna gdzie popyt i podaż spotykają się w ramach zdrowej reakcji rynku?

Rosnące ceny mieszkań

Na pierwszy rzut oka sytuacja rzeczywiście może wyglądać jak początek znanej nam bańki spekulacyjnej. W ostatnich kwartałach ceny mieszkań w Polsce rosną w tempie nawet dwucyfrowym w skali roku. Dobrze obrazuje to indeks hedoniczny Narodowego Banku Polskiego. Pokazuje on, czy wzrost cen jest prawidłowy, czy może wynika jedynie ze zmiany typu sprzedawanych mieszkań. Wg analizy NBP między pierwszym kwartałem 2018 roku a tym samym kwartałem roku 2019, ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły średnio o 11 proc. Średnia cena metra kwadratowego w 10 największych polskich miastach stale rośnie od 2014 roku czyli od 10 lat. W tym czasie ceny wzrosły o 26 proc. Wzrosty są jeszcze szybsze w ostatnich kwartałach, wszystko przyspieszyło. Czemu zatem w obecnej sytuacji nie powinniśmy bać się bańki i jej przykrych konsekwencji?

Bańka spekulacyjna

Zacznijmy od tego czym jest bańka cenowa, z czego wynika i jak ją przewidzieć. Definicji bańki istnieje wiele, jednak przeważająca większość opiera się na spekulacyjnym charakterze tego zjawiska. W wyniku niezdrowego zachowania uczestników rynku, czyli nadmiernej spekulacji cenami danego aktywa (mieszkań, złota, cebulek kwiatu tulipana..), te przekraczają wielokrotnie fundamentalną wartość tego aktywa. Mamy więc sytuację, w której uczestnicy rynku kupują dany towar w nadziei, że jego wartość będzie rosła i przyniesie im zysk w momencie sprzedaży. W tym czasie ceny rzeczywiście rosną, ponieważ takie spekulacyjne zakupu zwiększają popyt na dany produkt. Ponieważ ceny rosną, jeszcze więcej spekulantów kupuje produkt, rośnie popyt i kółko się zamyka. Taka sytuacja jednak nie trwa wiecznie i w pewnym momencie rynek się załamuje. Jednakże nie każdy długotrwały wzrost cen oznacza bańkę. W analizie rynku należy patrzeć nie tylko na samą dynamikę cen, ale też na jej powody. Rosnące ceny mogą być spowodowane rosnącą ceną budowy, zmniejszoną podażą gruntów, rosnącymi wynagrodzeniami, łatwym dostępem do tanich kredytów hipotecznych, niskimi stopami procentowymi itp. W sytuacji gdy ceny rosną mimo braku zmiany tych czynników, możemy obawiać się bańki. 

Bańki cenowe to na tyle nieokreślone twory, że trudno ocenić je w momencie powstawania lub trwania. Najczęściej ocenia się, że były już po ich pęknięciu gdy widoczne są ich efekty w postaci załamania rynku. Sprawdzają się tutaj słowa Nielsa Bohra, że przewidywanie jest bardzo trudne, szczególnie jeśli dotyczy przyszłości. 

Bańka a sprawa polska

Dr Konrad Żelazowski z Uniwersytetu Łódzkiego informuje, że w analizach rynku nieruchomości pod kątem badania możliwości wystąpienia bańki wykorzystuje się modele ekonometryczne. W uproszczeniu wykorzystywane są dwa główne wskaźniki rynku mieszkaniowego. Price/Income to stosunek średniej ceny metra kwadratowego do średniego miesięcznego wynagrodzenia. 

Wskaźnik Price/Rent to porównanie średniej ceny metra do średniej stawki czynszu w wypadku najmu. Oba wskaźniki obrazują jak zmieniają się ceny mieszkań w stosunku do możliwości nabywczych konsumentów lub opłacalności inwestycji w mieszkania na wynajem. Powodem do niepokoju może być znaczące odchylenie jednego z nich od długookresowej średniej.

Póki co, na krajowym rynku stosunek Cen do zarobków (z ang. Price to Income) wynosi 0,99 wg analiz NBP i GUS. Ostatnio delikatnie wzrósł. Dwa lata temu, w 2017 roku wynosił 0,93. Jest to jednak delikatne odchylenie od długofalowej tendencji spadkowej. Dr. Żelazowski zauważa, że ostatnie 6-7 kwartałów przyniosło silny wzrost cen. Nominalnie wyniósł on aż 20 proc. Nie jest to jednak dużo gdy spojrzymy na wzrost 110 proc. w latach 2005-2008. 

Bańka z tamtego okresu spowodowana była spadkiem oprocentowania i większą dostępnością kredytów hipotecznych. Wywołało to duży wzrost zainteresowania konsumentów co doprowadziło do spekulacyjnych inwestycji krajowych i zagranicznych inwestorów. Wzrost cen nie przekładał się na wzrost dochodów przeciętnego gospodarstwa domowego czy rosnącymi dochodami z czynszu. Nie był też spowodowany wzrostem kosztów produkcji nieruchomości. Obecny wzrost cen jest spowodowany dokładnie tymi czynnikami co sprawia, że jest łagodniejszy i bezpieczniejszy dla rynku. Gospodarka jest w dobrej kondycji, bezrobocie jest niskie tak samo jak stopy procentowe. W tej sytuacji możemy czuć się względnie bezpiecznie. Rosnące zarobki, tanie kredyty i poczucie bezpieczeństwa i stałości zatrudnienia zachęcają do zakupu mieszkań. To powoduje wzrost cen. Nie ma jednak mowy o bańce dopóki lokale są kupowane w celu zamieszkania ich lub jako inwestycja pod wynajem. Wysoki popyt nie jest wynikiem wyłącznie zainteresowania ze strony rodaków. Ma na niego wpływ także napływ imigrantów, którzy częściowo osiedlają się w Polsce generując dodatkowe zapotrzebowanie na lokale mieszkalne. Należy dodać, że rynek nie reaguje jeszcze na program Mieszkanie Plus, który w niedalekiej przyszłości może stać się alternatywą dla zakupu mieszkania.

Problemy z analizą rynku krajowego

Bańki czy inne zawirowania na rynku nieruchomości bądź każdym innym, najlepiej określa się w odniesieniu do długotrwałych tendencji cen, popytu i podaży. W takich krajach jak USA gdzie dane zbiera się od 1890 roku, taka analiza jest bardziej miarodajna. Polski rynek jest monitorowany systematycznie dużo krócej. Najdalsze dane NBP sięgają tylko 2006 roku!

Dla lepszego porównania warto wiedzieć, że Piet Eichholtz 22 lata temu opublikował analizę cen w Amsterdamie obejmującą 350 lat. Taka kolej rzeczy sprawia, że jakakolwiek analiza polskiego rynku nie może dawać nam żadnej gwarancji i należy bacznie obserwować zachodzące zmiany, by zabezpieczyć się przed jakimkolwiek błędem. 

Jest dobrze, ale…

Póki co dwucyfrowe tempo wzrostu cen mieszkań to tylko nadrabianie zaległości rynku i wyrównanie względem rosnących wynagrodzeń polaków. Trzeba jednak uważać by taka sytuacja nie trwała zbyt długo. Mogłoby to spowodować duży skok spekulacji na tym rynku i w konsekwencji skończyć się utworzeniem bańki spekulacyjnej. Co zrobić by do tego nie dopuścić? Przede wszystkim trzymać w ryzach akcje kredytowania zakupu mieszkań. Im łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych tym większe ryzyko bańki. trzeba też zadbać, by podaż mniej więcej dorównywała popytowi. To powstrzyma deweloperów od nadmiernego windowania cen. Działania państwa powinny polegać głównie na informowaniu konsumentów o zagrożeniach związanych z powstawaniem bańki. Mogą też obejmować wywieranie wpływu na banki w celu dalszego zaostrzania kryteriów kredytowych. Podwyższenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej może okazać się niedobre gdyż uderzy w całą gospodarkę. 

Analitycy zauważają, że obecny dynamiczny wzrost cen może potrwać już niedługo a rynek może przejść potem w fazę kryzysu. Wskazują na to m.in. badania prowadzone przez Instytut Analiz w Krakowie. Wyniki z ostatniego roku wskazują na rosnący trend sceptycyzmu wśród uczestników rynku. Coraz więcej z nich zauważa, że ceny niedługo mogą zacząć maleć. Jest to jednak zależne od wielu czynników mikro i makroekonomicznych oraz od poziomu stóp procentowych. 

  • Ceny rosną ale jest to naturalny wynik wzrostu wynagrodzeń i wysokiego zapotrzebowania na mieszkania
  • Bańka wynika głównie z zakupów spekulacyjnych, których w Polsce jest na razie bardzo mało
  • Analiza polskiego rynku jest mało miarodajna ze względu na krótki okres zbierania danych

Źródło: biznes.interia.pl

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.