Prognoza cen mieszkań w 2020 roku

Od | 16 grudnia, 2019

Przemiany w polskiej gospodarce w minionych latach są coraz trudniejsze do przewidzenia. Wzrost konsumpcji wewnętrznej oraz deficyt pracowników jeszcze nigdy nie osiągnęły takich poziomów jak teraz. Sytuacja na rynku nieruchomości jest z kolei jednym z tych czynników, którego przewidywanie jest wyjątkowo złożone. Aby odpowiedzieć na pytanie dotyczące kształtowania się cen mieszkań na polskim rynku w 2020 roku należy przyjrzeć się czynnikom mającym na nie główne przełożenie.

  • Rok 2019 jest rekordowym w historii pod względem ilości wybudowanych mieszkań w Polsce
  • Wiele z nowo powstałych mieszkań jest wykupowane w celu ulokowania kapitału. Zwrot z inwestycji w wynajem mieszkania to daje jedną z lepszych stóp zwroty przy umiarkowanym bezpieczeństwie inwestycji
  • Spowolnienie gospodarcze, rosnąca inflacja i zaostrzona polityka banków przy udzielaniu kredytów hipotecznych mogą być istotnymi czynnikami przy kształtowaniu się cen nieruchomości

Polska redakcja magazynu Forbes w przeciągu miesiąca wydała dwa artykuły odnośnie spodziewanego kształtu cen nieruchomości w 2020 roku. Co ciekawe, artykuły te powodują dwie sprzeczne konkluzje. Jeden wieszczy rychły spadek cen, drugi przewiduje utrzymanie wzrostu. Co najciekawsze, oba wyszły spod pióra tego samego analityka. Czemu nie może to dziwić? Ponieważ tak wygląda właśnie dzisiejsza sytuacja kształtowania się cen. Składa się na nią wiele czynników, z których każdy w różnych warunkach może znacząco obniżyć lub podwyższyć ceny lokali. Są również takie czynniki na które nie mamy wpływu jak decyzje – Rada Polityki Pieniężnej, oraz co dalej z podwyżkami ceny energii lub czy dojdzie do Brexitu. Niemniej jednak warto znać najważniejsze z tych czynników.

Dostępne kredytu

Na chwilę obecną kredyty hipoteczne są na tyle tanie, że jest to ogromną zachętą do zaciągania ich i kupna nowych mieszkań. Mają na to wpływ niskie stopy procentowe, niezmienne od wielu lat oraz bardzo liberalna polityka banków. Ta polityka dotyczy nie tylko niskich kosztów udzielania kredytów, ale i niewielkich wymagań potrzebnych do ich zaciągnięcia. W tym momencie przy kredycie na 30 lat rata nie wynosi więcej niż 450 zł za pożyczone 100 tys. zł. Przy kredycie na 400 tys. zł musimy spłacać co miesiąc ok. 1800 zł. Bardzo często wynajem kupionego mieszkania jest w stanie w całości pokryć ratę, czasem nawet z delikatna nadwyżką. Coraz więcej osób uznaje to za świetny sposób na lokowanie kapitału. Ma to oczywiście swoje wady i ryzyko, ale jak widać nie przerastają one korzyści. NBP szacuje, że w II kwartale 2019 roku prawie połowa nowych mieszkań sprzedanych w dużych miastach została przeznaczona nie na zamieszkanie nabywcy, a na cele inwestycyjne. 

Rosnące wynagrodzenia

Nie da się nie zauważyć rosnących ostatnio zarobków polaków. Zarabiamy coraz więcej, więc mimo rosnących cen lokali, coraz więcej osób stać jest na ich kupno. Sporo o rosnących cenach i zarobkach pisaliśmy tutaj.

Dodatkowo konsumpcję, czyli także zakupy mieszkań, napędza rządowy program 500+. Rosnący popyt na mieszkania oczywiście wpływa na stopniowy wzrost cen.

Drogie budowy

Na rosnące koszty budowy składa się parę czynników. Rosną ceny na materiały budowlane. Jest to pochodną rosnącego popytu na nie. W 2019 roku ich ceny wzrosły średnio o prawie 5%. Rosną także koszty siły roboczej. Wolnych pracowników na rynku jest bardzo mało, bezrobocie sięga niecałych 4%. Nawet napływ pracowników z Ukrainy i dalekiej Azji nie wypełnia luki. Sprawia to, że jakikolwiek pracownik staje się droższy a jeśli jest to fachowiec, to wzrost jego wyceny jest bardzo znaczący. 

Mała ilość mieszkań na tysiąc mieszkańców

Około 40 proc. Polaków mieszka w przeludnionych mieszkaniach. Ponadto bardzo wiele z dostępnych lokali nie ma centralnego ogrzewania lub ich stan nie nadaje się do bezpiecznego użytku. To wszystko sprawia, że popyt na nowe lokale przez dłuższy czas będzie się utrzymywał na wysokim poziomie. Ten niedosyt na rynku powoduje oczywiście wzrost cen.

Wszystkie te czynniki skumulowane w jakimś stopniu odpowiadają za ciągły wzrost cen mieszkań. Co jednak może się im “przeciwstawić”? 

Możliwa zmiana nastawienia banków

Cokwartalna ankieta przeprowadzona przez NBP wskazuje, że polskie banki planują zaostrzenie polityki kredytowej. Do tej pory bardzo łatwe do spełnienia warunki udzielenie kredytu mają być bardziej rygorystyczne. Marże nie mają ulec znaczącym zmianom, ale za to wyższe wymagania przy obliczaniu zdolności kredytowej mogą spowodować mniejszy popyt na kredyty hipoteczne. Powinno się to przełożyć na zmniejszenie popytu mieszkaniowego, ponieważ nadal niewiele osób może pozwolić sobie na zakup lokum bez pomocy kredytodawcy. 

Niekorzystna demografia

Polaków jest coraz mniej. w ciągu kolejnego ćwierć wieku powinno nas ubyć aż o 2,8 mln. To spory spadek, który w dłuższej perspektywie może znacząco obniżyć popyt na rynku mieszkaniowym. Nie będzie miał ich kto zasiedlać. Pracownicy zjeżdżający do kraju z zagranicy nie wpływają znacząco dodatnio na popyt ponieważ zazwyczaj raczej wynajmują mieszkania lub hotele pracownicze udostępniane przez pracodawców. 

Inflacja

Rynek spodziewa się znaczących wzrostów cen prądu. Te przekładają się na koszty produkcji i transportu większości dóbr. Taka sytuacja może znacząco przyspieszyć inflację i wpłynąć na decyzje Rady Polityki Pieniężnej odnośnie stóp procentowych. W ostatnich latach te były dość niskie i stabilne co wpływało na niskie koszty kredytów. Wysoka inflacja może spowodować ich wzrost co pociągnie za sobą rosnące oprocentowanie kredytów. 

“Zadyszka” na rynku

Światowa gospodarka nie notowała do tej pory tak długiego okresu wzrostu. Powoduje to rosnący niepokój na rynku, który w pewnym momencie musi spowolnić. Nawet jeśli nie będzie to duży kryzys to znaczące spowolnienie musi nadejść i jest to raczej kwestia miesięcy lub paru lat. Już teraz gospodarka niemiecka oraz cała strefa euro notują delikatne spadki. Nasz krajowy rynek utrzymuje się na razie na plusie, ale utrzymująca się bessa na zachodzie dotknie i nas ponieważ Niemcy to nasz największy partner handlowy. Aktualne prognozy NBP zakładają delikatny spadek wzrostu gospodarczego w porównaniu do roku obecnego (z 4,3 proc. na 3,6 proc.). Ewentualny brexit, do którego mocno przybliżyły nas ostatnie wybory na wyspach, może jeszcze mocniej przyhamować europejską gospodarkę. 

Ciężko jest wróżyć z tylu kart jednocześnie. Rynek często zaskakuje analityków i konsumentów ponieważ jest organizmem żywym i bazuje na działaniach wielkich korporacji i państw tak samo jak na wyborach prostych konsumentów. Należy być świadomym ewentualnych szans i zagrożeń i nie stawiać wszystkiego na jedną szalę.

 

Żródła:

  1. https://www.forbes.pl/opinie/ceny-mieszkan-w-dol-w-2020-roku-czy-to-mozliwe/kz0wdkp
  2. https://www.forbes.pl/opinie/tanszych-mieszkan-nie-bedzie-w-przyszlym-roku/hp2jkzj

Jeden powiedział “Prognoza cen mieszkań w 2020 roku

  1. Robert

    Mieszkania drożeją i będą drożeć, ludzi przybywa, kapitału przybywa polak ceni sobie własność !

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.