Jak program Mieszkanie Plus wpłynie na ceny mieszkań?

Jak program Mieszkanie Plus wpłynie na ceny nieruchomości?

To, że program Mieszkanie Plus wpłynie istotnie na rynek nieruchomości w Polsce, jest raczej przesądzone. Trudniej jest odpowiedzieć na pytanie w jakim stopniu oraz kiedy to się stanie. Poniżej postaramy się przeanalizować nadchodzące zmiany.

Zarabianie na wynajmie mieszkania w czasach niskich stóp procentowych.

Inwestycja w nieruchomość ma w obecnych czasach jedną z lepszych stóp zwrotu, przy zachowaniu wysokiego bezpieczeństwa inwestycji. Deweloperzy dobrze o tym wiedzą przygotowując w swoich ofertach szeregi “kawalerek” o małych i średnich metrażach. W dobrych lokalizacjach takie mieszkania rozchodzą się na pniu. Nie ma się co dziwić, skoro nawet kupno takiego mieszkania z pomocą kredytu owocuje tym, że prawie cała rata kredytowa bilansuje się w ramach czynszu za najem – tym samym mieszkanie “samo” się spłaca. Najczęściej wynajmowane są obecnie mieszkania stosunkowo małe – kawalerki i 2 pokojowe. Stanowią one blisko 85% ogółu wynajmowanych mieszkań w Polsce.


Zobacz także: Mieszkanie Plus – Najważniejsze informacje.


Prognozy dla rynku nieruchomości po wejściu Narodowego Programu Mieszkaniowego – Mieszkanie Plus

Bardzo prawdopodobnie jest, że cały rynek nieruchomości zrewiduje ceny. Rząd swoimi założeniami chce udowodnić, że realne jest budowanie w granicach 2500 zł/m2. Dodatkowo w sejmie trwają prace nad uproszczeniem biurokracji co ma czynić budowy szybszymi i tańszymi. Jeżeli to się powiedzie i nie odbędzie się to kosztem jakości lub komfortu, prywatny rynek powinien zareagować obniżając swoje ceny. Rosnąca konkurencja wśród deweloperów oraz rosnąca świadomość nowego pokolenia konsumentów będzie miała na to dodatkowy wpływ. Ciężko będzie wówczas deweloperom wytłumaczyć się ze swoich wysokich kosztów, skoro “obok” powstanie “tanie” osiedle.

Możliwy jest również scenariusz który przewiduje, że spadkowi ulegną ceny mieszkań tylko w ramach tego samego segmentu co mieszkania z programu Mieszkanie Plus. Mowa tutaj o mieszkaniach 2-3 pokojowych i metrażach 60 m2 – 74 m2.

Być może przyszłość mieszkalnictwa w Polsce przeniesie się na sferę wynajmu wzorem naszych zachodnich sąsiadów. Nowe pokolenie rodziców urodzonych po 89 roku nie jest skłonne zadłużać się na całe życie. Są bardziej otwarci na zmianę miejsca zamieszkania podyktowaną lepszą pracą. Ponadto w ciągu najbliższych 15 lat zaczniemy obserwować skutki niżu demograficznego. Te wszystkie czynniki łącznie z programem Mieszkanie Plus mogą istotnie zmienić obraz rynku nieruchomości jaki znamy.

Należy zaznaczyć, że program Mieszkanie Plus jest w fazie przygotowań. Wiele uzależnione jest od szczegółów samego programu Mieszkanie Plus, które ostatecznie poznamy wraz z oddaniem najemcom pierwszych inwestycji pilotażowych  pod koniec 2018 lub na początku 2019 roku.

mieszkanie plus wpłynieDekompozycja ceny mieszkania w programie Mieszkanie PLUS.

Aby dokonać szczegółowego porównania sposobu redukcji kosztów w rządowym programie dokonamy dekompozycji poszczególnych składników ostatecznej ceny zakupu mieszkania.

Grunty – przekazane za darmo od samorządów i agencji Rządowych.

W odniesieniu do inwestycji komercyjnej grunty pod budownictwo mają być przekazywane nieodpłatnie a więc inwestycja w teorii powinna być tańsza.  Tylko czy w realnym rozrachunku wartość gruntu dla bloku np. 4 piętrowego jest tak istotnym kosztem? Szacuje się, że cena gruntu ma udział rzędu 10-22% więc choćby teoretycznie czynsze mogą być o taką wartość niższe.

Najnowsze doniesienia świadczą o tym, że grunty mają być oddawane w wieczyste użytkowanie. Cena takiego gruntu będzie wynosić ok. 25% ceny rynkowej.

Marża deweloperów.

Kolejnym ważnym składnikiem ceny mieszkania w programie Mieszkanie Plus jest marża. Dla budownictwa czysto komercyjnego jest to około 20% docelowej kwoty mieszkania. Jednak od początku projektu powtarza się, że Mieszkanie Plus ma być realizowane przy udziale firm komercyjnych więc raczej nie ma co liczyć, aby inwestorzy zrezygnowali z zysków.

Kredyty i odsetki.

Kolejne 7% od całkowej ceny mieszkania to koszty kredytów i obsługi kredytowej.

Koszty materiałów budowlanych i robocizny.

Koszty budowy to największy składnik całej inwestycji. Przyjmuje się go na poziomie 50%. Rząd dostosowuje obecnie warunki techniczne lokali link tak by móc efektywniej wykorzystywać powierzchnię(np.: wnęki kuchenne). Deweloperzy obecnie zarzekają się, że taniej budować się nie da, a jak już to kosztem jakości. Ciężko stwierdzić kto ma rację więc w przedmiotowej analizie przyjmijmy, że koszt budowy musi pozostać jaki jest.

Bazując na szacunkach Rządu (10 – 20zł /m2), przyjmując konserwatywnie 20 zł/m2, dla mieszkania 50 metrowego daje to czynsz rzędu 1000zł /miesiąc + opłaty. Obecnie takie mieszkanie w średniej wielkości mieście można wynająć za ok. 1200 zł do 1800zł /miesiąc + opłaty – dla uproszczenia przyjmijmy zatem 1500zł /miesiąc + opłaty.

Daje to redukcję kosztów o minimum  o około 33% w stosunku do dzisiejszych stawek wynajmu -tak wynika z danych Rządu.

Z naszej analizy – dość pobieżnej możemy określić redukcję kosztów budowy mieszkania w programie Mieszkanie Plus na poziomie 22%.  O tyle też teoretycznie powinien spaść miesięczny czynsz za wynajem.

Czy inwestorzy zarabiający na wynajmowaniu mieszkań mają powody się obawiać?

Grupą docelową programu Mieszkanie Plus są niezamożne rodziny z dziećmi. Według rządu, program jest kierowany w pierwszej kolejności do rodzin nie posiadających zdolności kredytowej. Wykonując uproszczoną analizę zdolności kredytowej możemy określić, że progiem posiadania “zdolności kredytowej” jest miesięczny dochód rodziny na poziomie ok. 2 800 zł – 3 500 zł przy dwóch osobach dorosłych i dwójce dzieci. Obecnie takie rodziny nie miały by szans uzyskać kredytu hipotecznego, a zatem nie stanowią “zagrożenia”. Jednak należy rozważyć dodatkowo wpływ szarej strefy. W Polsce szacuje się ją na poziomie ok. 20 – 25%. Szara strefa najczęściej dotyka zawody najmniej wykwalifikowane.  Zatem można przypuszczać, że dotyczy osób z najniższym “formalnym” dochodem. Obecnie te osoby najpewniej z braku “zdolności kredytowej” wynajmują mieszkanie a w przyszłości przeniosą się do mieszkań programu Mieszkanie Plus. Kawalerki popularne wśród studentów i bezdzietnych par dalej będą rządziły się swoimi prawami.

Inaczej prognozuje się sytuację większych mieszkań – 2 , 3 i 4 pokojowych.  To, że obniżka cen je dotknie jest raczej pewne. O ile spadną ceny? Ciągle pozostaje jeszcze kwestia lokalizacji. Mieszkania w programie Mieszkanie Plus mają być lokalizowane na terenach “mniej atrakcyjnych” – czyli raczej na obrzeżach miast. W prostym przełożeniu mieszkania zlokalizowane obok mieszkań w programie Mieszkanie Plus ulegną im przy zachowaniu oczywiście podobnych standardów. Mieszkania atrakcyjnie zlokalizowane ulegną ale w mniejszym stopniu.

Kiedy coś się zmieni? To kolejne ważne pytanie. W 2018 r. mają powstać pierwsze mieszkania. Reakcja rynku mieszkaniowego będzie trwała więc można zakładać , że istotnych zmian można oczekiwać dopiero w okolicach 2019 /2020 roku.