[Poradnik] Umowa deweloperska, jakie elementy powinna zawierać.

| Kwiecień 4, 2017

Umowa deweloperska = Ustawa deweloperska

Umowa z deweloperska to bardzo ważny dokument który jest szczegółowo regulowany Ustawą z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r., Nr 232, poz. 1377), która weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku.


Zobacz także: Ustawa deweloperska i rachunek powierniczy


Ustawa chroni prawa nabywcy i narzuca na dewelopera określone wymagania. Szczególnie na te wymagania należy zwrócić szczególną uwagę przed zawierciem umowy deweloperskiej.

Każdy szanujący się deweloper ma obowiązek przekazania rzetelnej informacji o oferowanej nieruchomości, wliczając w to także informację o swojej sytuacji prawno-finansowej.

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, zobowiązany jest sporządzić PROSPEKT INFORMACYJNY, który w razie zawarcia umowy deweloperskiej będzie stanowił jej część, oraz doręczyć go bezpłatnie na żądanie zainteresowanej osoby.

Na podstawie informacji zawartych w prospekcie kupujący ma możliwość porównania ofert różnych deweloperów celem podjęcia decyzji co do wybory najkorzystniejszej nieruchomości.

Prospekt informacyjny, to nie może być zwykła ulotka.

Deweloper zobowiązany jest do stosowania prospektu informacyjnego zgodnie ze wzorem stanowiącym załącznik do ustawy deweloperskiej. Musi się on składać z dwóch części: ogólnej i indywidualnej.

umowa deweloperska bloki

pexels.com

Część ogólna prospektu – najbliższa okolica

  Część ta powinna zawierać w szczególności:

  1. dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera;
  2. opisane i udokumentowane doświadczenie dewelopera (może być cenną informacją weryfikującą wiarygodność i rzetelność dewelopera);
  3. wyszczególnione informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego oraz warunków odstąpienia od umowy, w szczególności: informacje dotyczące gruntu i budynku, w tym informacje dotyczące obciążeń hipotecznych nieruchomości zawarte w księdze wieczystej;
  4. informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości (konsument będzie mógł dowiedzieć się z jakim obiektami będzie sąsiadować planowana inwestycja i jego lokal);
  5. informacje dotyczące pozwolenia na budowę;
  6. planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
  7. termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości;
  8. opis przedsięwzięcia budowlanego, w tym liczbę budynków i rozmieszczenie ich na nieruchomości (należy podać między innymi odstęp pomiędzy budynkami);
  9. sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  10. harmonogram przedsięwzięcia;
  11. ewentualne zasady planowanej przez dewelopera waloryzacji ceny (informacja w tym zakresie powinna być na tyle ścisła, iż pozwoli potencjalnemu nabywcy oszacować ewentualne zmiany w wysokości ceny);
  12. informacje dotyczące środków ochrony nabywcy (rachunki powiernicze, gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe);
  13. warunki odstąpienia od umowy.

Części indywidualna prospektu – szczegóły kupowanego lokalu\domu

W części indywidualnej prospektu, odnoszącej się do konkretnej nieruchomości, powinny być zawarte m.in. informacje odnośnie:

  1. ceny za 1 mkw. powierzchni nieruchomości, liczba pięter budynku oraz samej ,
  2. standardu prac wykończeniowych części wspólnej budynku i terenu wokół niego, liczby lokali w budynku,
  3. liczby miejsc garażowych,
  4. dostępnych w budynku mediów,
  5. usytuowania mieszkania (w przypadku budowy lokali mieszkalnych) lub określenie powierzchni i układu pomieszczeń,
  6. zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.

Prospekt powinien być podpisany przez dewelopera lub osobę uprawnioną do bycia jego reprezentantem, a także ostemplowany pieczęcią dewelopera wraz z datą sporządzenia. Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej muszą być w załączniku prospektu.

Kondycja dewelopera – masz prawo znać jego sytuację prawno – finansową

Deweloper ma obowiązek poinformować nabywcę o swojej sytuacji prawno-finansowej poprzez umożliwienie osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

  1. aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (stanowi ważne źródło informacji m.in. o ewentualnych obciążeniach hipotecznych nieruchomości),
  2. kopią pozwolenia na budowę,
  3. projektem architektoniczno-budowlanym,
  4. kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) lub aktualnym
  5. zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji (CEIDG), oraz ze sprawozdaniem finansowym dewelopera za okres ostatnich dwóch lat.

Informacje te mogą być pomocne w ustaleniu sytuacji prawno-finansowej przedsięwzięcia deweloperskiego, tj. czy deweloper jest wiarygodnym kontrahentem oraz czy jego dotychczasowa działalność daje podstawę do oczekiwania, iż zakończy on inwestycję zgodnie z zapewnieniami składanymi potencjalnemu nabywcy.

Treść – umowa deweloperska

Jak już wspominano wcześniej treść umowy z deweloperem reguluje szczegółowo Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r., Nr 232, poz. 1377)

Z godnie z powyższym należy przestrzegać poniższych wytycznych umowy:

■ określenie stron, kto kogo reprezentuje,

■ miejsce i data zawierania umowy,

■ cena (powinna zawierać podatek VAT),

■ informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, w tym informacje o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości z podaniem właściciela lub użytkownika wieczystego, ewentualnych obciążeniach hipotecznych i służebnościach,

■ określenie położenia, istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny, będący przedmiotem umowy,

■co wchodzi w skład ceny mieszkania  np. balkon, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp – szczególnie ważne przy MdM ,

■ określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,

■ określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których przeprowadzenia zobowiązuje się wykonawca,

■ termin przeniesienia prawa, którego dotyczy umowa,

■ wysokość, termin i warunki spełnienia świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,

■ zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych – w zależności od typu własności nieruchomości

■ informacja o mieszkaniowym rachunku powierniczym, z podaniem numeru rachunku, zasad dysponowania środkami na nim zgromadzonymi i kosztami jego prowadzenia,

■ gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej — jeżeli deweloper oferuje ten środek ochrony — z podaniem nazwy banku (ubezpieczyciela), gwarantowanej kwoty, terminu obowiązywania gwarancji,

■ numerze pozwolenia na budowę, organie, który je wydał, z zaznaczeniem, czy jest ono ostateczne,

terminie rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,

warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej (zgodnie z art. 29 ustawy) i warunkach zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na rzecz dewelopera,

wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,

terminie i sposobie zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

■ zgodzie banku na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po zapłacie ceny (jeżeli takie obciążenie istnieje).

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia jeżeli umowa ta nie zawiera elementów wskazanych w art. 22 ustawy

 

 

Oceń:

One thought on “[Poradnik] Umowa deweloperska, jakie elementy powinna zawierać.

  1. Ola_Radom

    Szkoda tylko, że deweloperzy mają już gotowe wzory umów i ciężko cokolwiek negocjować bo się ludzie rzucili na ten MdM

    Reply

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.