Projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących – trafił do Rady Ministrów

| Czerwiec 22, 2018

Przez wiele lat podstawowym problemem polskiego mieszkalnictwa był ogromy deficyt mieszkań. Na podstawie badań statystycznych przeprowadzonych na koniec 2015 r. deficyt mieszkaniowy wynosił ok. 468 tys. Jedną z metod walki z deficytem  jest konieczność redukcji barier prawnych, które ograniczają rozwój mieszkalnictwa, w tym w szczególności dostępność mieszkań dla osób o przeciętnych i niskich dochodach. Należy bowiem mieć na uwadze, iż w Polsce brak jest dostępnych mieszkań dla osób, których dochody są zbyt wysokie, aby ubiegać się o mieszkania z zasobu gminnego i jednocześnie zbyt niskie, aby zaciągnąć kredyt na zakup własnego mieszkania. Szacuje się, że w podobnej sytuacji jest ok. 40% społeczeństwa, w tym głównie młode osoby rozpoczynające karierę zawodową.

Projekt specustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących

Kolejnym problemem krajowego rynku nieruchomości jest niski stan techniczny wielu lokali. Mieszkania są niedostatecznie wyposażone w instalacje, a metraż przypadający na 1 mieszkańca jest jednym z najniższych spośród krajów UE. Sytuację pogarsza deficyty jakości osiedli (brak adekwatnej obsługi komunikacyjnej, w tym dostępu do transportu publicznego, brak dostępu do niezbędnych usług, w tym usług społecznych, do których zaliczyć należy również tereny rekreacyjne).

Problemem jest także efektywność realizacji inwestycji mieszkaniowych, na którą negatywny wpływ mają:

  • brak aktualności ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w stosunku do potrzeb społeczności lokalnych w powiązaniu z brakiem realizacji planów obecnie obowiązujących, wynikającym np. z braku realizacji niezbędnej infrastruktury technicznej i społecznej,
  • wydłużenie czasochłonności procesu inwestycyjnego przy realizacji inwestycji mieszkaniowych spowodowane koniecznością uzyskiwania wielu odrębnych rozstrzygnięć w powiązaniu z przedłużaniem poszczególnych postępowań administracyjnych, widocznym szczególnie np. na etapie ustalania warunków zabudowy (zgodnie z analizą Instytutu Rozwoju Miast dokonywaną dla jednego z największych polskich miast, czas oczekiwania na wydanie decyzji (w okresie 2014 – I poł. 2016) wynosił dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – 19,3 miesiąca, dla zabudowy biurowo-usługowej – 15 miesięcy, dla pozostałej zabudowy usługowej – 11,5 miesiąca).

Ponadto, obecny rynek mieszkaniowy nie wygenerował segmentu mieszkań na wynajem, dostępnych dla wyżej zdefiniowanej grupy. Przede wszystkim na niszową skalę działają dotychczas prywatni inwestorzy instytucjonalni oferujący najem mieszkań w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Prekursorem tej formy najmu są działania Banku Gospodarstwa Krajowego (inwestycje funduszy inwestycyjnych BGK, których aktywa są zarządzanie przez BGK Nieruchomości S.A.). Aby wzmocnić ten sektor rynku i zapewnić odpowiednią liczbę mieszkań niezbędne są jednak inwestycje innych podmiotów, działających zarówno na zasadach społecznych (towarzystwa budownictwa społecznego, spółdzielnie mieszkaniowe) jak i na zasadach rynkowych (np. deweloperzy).
Projekt ustawy zawiera narzędzia ułatwiające  redukcję ww. deficytu mieszkań i doprowadzenie do sytuacji, w której podstawowe parametry określające poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nie będą odstawały od przeciętnych wartości rozwiniętych krajów Unii Europejskiej.
Projektowana ustawa przewiduje zatem rozwiązania usprawniające i skracające prowadzenie procesu inwestycyjnego w odniesieniu do inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących, a także określa standardy realizacji takich inwestycji.

Standardy realizacji ww. inwestycji zabezpieczają:
1. dostęp inwestycji mieszkaniowej do drogi publicznej adekwatny do potrzeb obsługi komunikacyjnej oraz zapewniający miejsce dla realizacji infrastruktury technicznej;
2. obsługę inwestycji niezbędną infrastrukturą techniczną;
3. zabezpieczenia potrzeb bytowych mieszkańców w drodze zapewnienia dostępu inwestycji do placówek  do placówek powszechnej edukacji i terenów rekreacyjnych oraz do podstawowych usług niezbędnych dla codziennego funkcjonowania mieszkańców (np. usługi handlu);
4. dostępności do przystanku publicznego transportu zbiorowego.

Nowa ustawa – Usprawnienie procesu pozyskiwania dostępu do gruntów

Nowy projekt ustawy zakłada usprawnienie procesu przygotowania inwestycji, w szczególności w zakresie pozyskiwania dostępu do terenu, a także wzmocnienie organów administracji w zapewnieniu większej skuteczności procesu wydawania decyzji administracyjnych. Lokalizacja inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących będzie ustalana w decyzji wydawanej na wniosek inwestora przez właściwego miejscowo wojewodę. Decyzja w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej będzie mogła być wydana każdemu inwestorowi realizującemu inwestycje spełniająca określone w ustawie standardy. Decyzje wydawane będą również na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a na terenach objętych obowiązującym planem miejscowym, o ile planowana inwestycja nie jest z nim zgodna – po uzyskaniu zgody rady gminy, przy czym przewiduje się, że decyzja będzie wygasała, jeżeli przed upływem 3 lat od dnia uzyskania przez nią ostateczności nie zostanie wydane pozwolenie na budowę inwestycji mieszkaniowej.
W celu usprawnienia procedury lokalizacyjnej, podobnie jak w innych obecnie funkcjonujących ustawach inwestycyjnych, inwestor będzie dołączał do wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszących opinie właściwych organów. Opinie te zastąpią uzgodnienia, pozwolenia, opinie, zgody bądź stanowiska właściwych organów, wymagane odrębnymi przepisami dla lokalizacji inwestycji (z wyjątkiem opinii właściwego regionalnego dyrektora ochrony środowiska, która nie wyłącza konieczności uzyskania indywidualnych aktów administracyjnych wynikających z przepisów o ochronie przyrody).

Projektowana regulacja zawiera także wzorowaną na innych specustawach procedurę w zakresie ustalania kręgu stron postępowania oraz zawiadamiania i obwieszczania o wszczęciu postępowania w sprawie wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej a także o wydaniu samej decyzji. Przewidziano także procedurę w przypadku nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości, braku ujawnienia w katastrze nieruchomości danych pozwalających na ustalenie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości lub niewykazania prawa do spadku przez spadkobierców, jeżeli dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętych wnioskiem o wydanie decyzji nie żyje.
Projektowana regulacja zakłada, że organem odwoławczym będzie minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Projektowana regulacja zakłada, iż decyzje w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wydawane będą w terminie 45 dni od dnia złożenia stosownego wniosku. W celu zapewnienia sprawnego wydawania decyzji przewidziano wymierzanie wojewodzie przez organ wyższego stopnia kary w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki w wydaniu decyzji.
Projektowane przepisy przewidują, iż decyzję o pozwoleniu na budowę dla inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących również wydawać będzie wojewoda. Ponadto, w ramach tego pozwolenia inwestor będzie mógł uzyskać zezwolenie na usunięcie drzew lub krzewów, a także zezwolenia na zakładanie lub przeprowadzanie przez nieruchomości sąsiednie sieci uzbrojenia terenu służące inwestycji mieszkaniowej. Na mocy przepisów przedmiotowej ustawy inwestor otrzyma również prawo do zajęcia terenu śródlądowych wód płynących, dróg publicznych lub obszarów kolejowych na czas realizacji inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących. W ten sposób proces realizacji tych inwestycji stanie się krótszy i płynniejszy. Projekt ustawy przewiduje także katalog konkretnych ułatwień w zakresie procedur administracyjnych, m. in. wskazano strony postępowań, korzystając z doświadczeń innych specustaw określono reguły dokonywania zawiadomień i doręczeń o wszczęciu postępowań i wydawanych rozstrzygnięciach, a decyzje administracyjne wydawane na podstawie projektowanych przepisów będą natychmiast wykonalne.
Osiągnięcie założonego celu ustawy ułatwi wprowadzenie do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przepisów dotyczących m.in. rozszerzenia formuły najmu instytucjonalnego o umowę najmu z docelowym przeniesieniem własności lokalu. Na potrzeby umowy najmu z docelowym przeniesieniem własności dodane zostaną rozwiązania uwzględniające specyfikę tego rodzaju umowy. Pozwoli to na ujednolicenie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych z opcją przeniesienia własności po uiszczeniu ceny sprzedaży rozłożonej na raty w trakcie trwania najmu. Sprzedaży lokali w formule najmu instytucjonalnego z dojściem do własności będą mogły dokonywać tylko podmioty profesjonalnie zajmujące się wynajmowaniem lokali.

źródło: MiR

Oceń:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.