[Informator] Najem instytucjonalny – nowa forma umowy najmu, która zabezpiecza interesy wynajmującego.

Najem instytucjonalny – nowa forma umowy najmu obowiązuje od 11 września 2017 roku.

  • Dodatkowo obejmie umowy najmu mieszkań z programu Mieszkanie Plus realizowane zwłaszcza te w oparciu o Krajowy Zasób Nieruchomości.

  • Najem instytucjonalny jest rodzajem umowy najmu gdzie stroną wynajmującą może być tylko przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

  • Główną cechą różniącą najem instytucjonalny od najmu okazjonalnego jest brak obowiązku zapewniania lokalu zastępczego dla osoby opuszczającej mieszkanie przy nowej umowie najmu.

  • Sporządzenie umowy będzie przebiegało w obecności notariusza.

  • Spór interpretacyjny powoduje zamieszanie dot. wysokości opłaty notarialnej za sporządzenie oświadczenia do umowy najmu instytucjonalnego.


Dodanie nowego rodzaju najmu do obecnej oferty umów najmu ma bezpośrednio związek z programem Mieszkanie+ Plus. Nowe prawo nie ogranicza się tylko do mieszkań z programu. Najem instytucjonalny ma zagwarantować zabezpieczenie interesów wszystkich inwestorów, którzy w ramach zainwestowanych środków będą mogli swobodnie gospodarować swoimi nieruchomościami. Najważniejsza jego zaleta to wyłączenie z obowiązku zapewniania lokalu socjalnego bądź pomieszczenia tymczasowego w razie potrzeby rozwiązania umowy najmu.


Rozszerzone informacje o programie Mieszkanie Plus: Tutaj


Najem instytucjonalny – wymagana działalność gospodarcza w zakresie wynajmowania lokali.

  • Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
  • Umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony.
  • Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Akt notarialny tego rodzaju będzie miał ustaloną niską opłatę notarialną.
  • Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.  Kaucja nic może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.
  • Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
  • Z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.
  • Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
  • Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Kiedy będzie można wypowiedzieć umowę najmu?

Zgodnie treścią ustawy o ochronie praw lokatorów umowę najmu będzie można wypowiedzieć jedynie w ściśle określonych przypadkach:

  1. Najmujący pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

  2. Najmujący w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;

  3. Najmujący wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela;

Jak powinno wyglądać żądanie opróżnienia lokalu – najem instytucjonalny:

  • Powinno oznaczać właściciela oraz najemcę którego żądanie dotyczy.

  • Powinno wskazywać umowę najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego.

  • Powinien zostać podany termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

  •  Wynajmujący może powoływać się tylko na przyczyny ustania stosunku najmu, wskazane w piśmie.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu opróżnienia lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który został sporządzony wraz z umową najmu. W takiej sytuacji sąd (na posiedzeniu niejawnym– zgodnie z art. 766 Kodeksu Postępowania Cywilnego) nadaje klauzulę wykonalności, która stanowi podstawę do podjęcia przez komornika działań zmierzających do opróżnienia lokalu i wydania go wierzycielowi.

Spór interpretacyjny dot. opłaty notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego oświadczenia do umowy najmu instytucjonalnego.

Wraz z wejściem w życie ustawy KZN ustawodawca dokonał zmiany sposobu ustalania wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego – oświadczenia-załącznika do umowy najmu (najemca oświadcza w nim, że poddaje się dobrowolnej egzekucji bez zabezpieczania lokalu zastępczego). Opłata notarialna wg. nowych przepisów i intencji ustawodawcy ma wynosić nie więcej niż: maksymalna kwota czynszu normowanego “bez opcji” za 1 m2 mieszkania na wynajem dla miasta stołecznego Warszawy. Powstał jednak spór interpretacyjny wprowadzonego zapisu.

Prezes Rady Notarialnej interpretuje aby, stawkę maksymalnego czynszu normowanego bez opcji za I m2 mieszkania na wynajem, określoną dla miasta stołecznego Warszawy, przemnożyć przez powierzchnię lokalu.  Będzie to stanowiło kwotę wynagrodzenia notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia, dotyczącego umowy najmu. Jednocześnie kwota ta nie może być wyższa niż kwota jednomiesięcznego czynszu.

W zależności od interpretacji wysokość ww. opłaty wynosiła by dla mieszkania o powierzchni 50 m. kw. albo 13,50 zł wg. intencji ustawodawcy albo 675 zł wg. interpretacji Krajowej Rady Notarialnej.

Interpretacja Krajowej Rady Notarialnej dot. wynagrodzenia notariusza.

Jaka jest różnica pomiędzy umową najmu instytucjonalnego a umową najmu okazjonalnego?najem instytucjonalny

Podstawowymi różnicami pomiędzy obiema rodzajami umowy najmu jest maksymalny czas trwania tych umów oraz charakterystyka właściciela mieszkania.

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Tym samym najem okazjonalny to najem, gdzie właścicielem mieszkania jest wyłącznie osoba fizyczna. Co więcej, osoba ta nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali.

W wypadku umowy najmu instytucjonalnego wynajmującym będzie mogła być każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną. Wymagane jest wówczas prowadzenie działalności gospodarczej, polegającej na świadczeniu usług wynajmu lokali mieszkalnych. Umowa taka zawierana jest jedynie na czas oznaczony (z wyłączeniem stosowania art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego przewidującego, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony). Tym samym najem okazjonalny to najem, gdzie właścicielem mieszkania jest podmiot, który z najmu czerpie stałe źródło dochodów.

Ponadto w przypadku najmu okazjonalnego najemca ma obowiązek wskazania lokalu, do którego będzie mógł się przeprowadzić w przypadku rozwiązania umowy najmu. Ze względu na długotrwały charakter umów najmu instytucjonalnego, ustawodawca odstąpił od tego wymogu dla najmu instytucjonalnego.

źródło: Ustawa KZN

 

[Informator] Najem instytucjonalny – nowa forma umowy najmu, która zabezpiecza interesy wynajmującego.
5 (100%) 1 głos[ów]

2 thoughts on “[Informator] Najem instytucjonalny – nowa forma umowy najmu, która zabezpiecza interesy wynajmującego.

  1. Zygfryd

    Szkoda że tylko dla przedsiębiorców zwykli ludzie dalej nie mogą wynajmować w tym kraju swoich mieszkań gdyż pasożyt może nie płacić i mieszkać 10lat do czasu przyznania lokalu socjalnego.

    Reply
  2. Karol

    Aż dziw bierze, że taki socjalistyczny rząd uchwala takie prawo. Ogólnie bardzo mi się to podoba !

    Reply

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.