Jak najemca lokalu użytkowego może chronić swoje prawa do lokalu?

Najemca ma prawo władać lokalem użytkowym samodzielnie. Jeżeli inne osoby zakłócają jego prawa, może ochronić swoje prawa przy pomocy kilku różnych środków prawnych. Jakich?

Do ochrony praw najemcy do używania lokalu użytkowego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Zgodnie z art. 690 Kodeksu cywilnego najemca ma prawo skorzystać z roszczenia windykacyjnego i negatoryjnego, które Kodeks przewiduje w art. 222. Właściciel lokalu użytkowego może żądać od osoby, która włada faktycznie jego lokalem, ażeby lokal został mu wydany, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania tym lokalem. Adwokat może pomóc także w przypadku innych naruszeń – przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad lokalem, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Jak podkreśla adwokat Wojciech Rudzki z kancelarii adwokackiej w Krakowie (https://wojciechrudzki.pl/) Najemcy lokalu użytkowego służy prawo do wydania lokalu na drodze sądowe przeciwko każdej osobie, która jako nieuprawniona zajmuje lokal. Najemcy lokalu użytkowego przysługuje przeciwko najemcy innego lokalu w tym samym budynku roszczenie o zaniechanie lub ograniczenie działań związanych z używaniem lokalu wywołujących nadmierny hałas. Ponadto najemcy lokalu użytkowego przysługuje ochrona posesoryjna (przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń.

Adwokat Wojciech Rudzki podkreśla przy tym, że roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Roszczenie to wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia).

Spadkobierca najemcy lokalu użytkowego, na którego przeszły w drodze dziedziczenia prawa i obowiązki majątkowe wynikające z najmu, również korzysta z ochrony przewidzianej w art. 690 KC także przeciwko wynajmującemu.

Umowa najmu lokalu użytkowego przewiduje także specyficzne mechanizmy dla ochrony praw wynajmującego lokal. Jak wskazuje adwokat z kancelarii adwokackiej w Krakowie, dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Przedmiotowy zastaw ma charakter zastawu ustawowego, albowiem powstaje z mocy samego prawa. Przedmiotem zastawu mogą rzeczy ruchome, które zostały wniesione do najętego lokalu użytkowego, a które stanowią własność lub współwłasność najemcy. Ustawowe prawo zastawu rozciąga się także na rzeczy ruchome, które zostały wniesione do najętego lokalu użytkowego przez członków rodziny najemcy. Zastaw ustawowy zabezpiecza czynsz oraz świadczenia dodatkowe, z którymi najemca zalega dłużej niż rok.

Co istotne, przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Adwokat z Krakowa sygnalizuje przy tym, że utrata posiadania rzeczy obciążonej zastawem powoduje wygaśnięcie tego prawa. Ustawowe prawo zastawu ma zastosowanie tylko do rzeczy, które pozostają w najętym lokalu użytkowym, więc utrata ich posiadania niesie za sobą wygaśnięcie prawa zastawu.

Oceń:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.